Vitalimmo, le viager mutualisé

Bien que très majoritairement propriétaires de leur logement, les seniors disposent de liquidités parfois insuffisantes pour équilibrer leur budget. VITALIMMO, membre de Silver Alliance permet de transformer son bien immobilier en une forte capacité financière.

Bonjour Eric, peux-tu te présenter ainsi que ton entreprise ?

Après plus de 30 ans d’expérience dans le monde de la retraite, prévoyance, assurance, EHPAD, j’ai pu constater que la revalorisation des retraites de nos 16 millions de seniors en France  ne permettrait pas à nos aînés de maintenir leur pouvoir d’achat. C’est pourquoi j’ai créé il y à presque 10 ans Virage-Viager afin de solvabiliser les retraités en transformant leur habitat en trésorerie tout en leur assurant un maintien serein à domicile. À noter que 72 % des seniors sont propriétaires et 94% veulent rester « chez eux » à domicile à vie et ne pas, autant que faire ce peut, rejoindre un établissement collectif !

Le concept de Viager Mutualisé VITALIMMO était né. Totalement différent du vieux viager traditionnel avec deux changements majeurs :

• L’acheteur de la nue-propriété du bien n’est plus un particulier, mais une caisse de retraite, prévoyance, mutuelle.
• Le retraité reçoit un fort capital immédiat représentant la totalité de la valeur occupée de son bien en une seule fois, et non plus un bouquet et une rente sur une durée incertaine.

Pour ce faire il fallait trouver des partenaires investisseurs Institutionnels et faire connaitre le dispositif de Viager Mutualisé VITALIMMO conçu par Virage-Viager. C’est notre mission au service du mieux vivre de nos aînés.

Qu’est-ce que le Viager ? Qui peut en bénéficier ?

Le viager traditionnel, historique est structurellement morbide. L’acheteur individuel pari sur le décès du retraité vendeur de son bien. Que ce soit pour l’habiter au plus vite et/ou payer le moins longtemps possible les rentes après avoir payé un bouquet initial.

Notre dispositif, VITALIMMO, mis en œuvre depuis 2010, est radicalement différent et offre de multiples avantages :

• Pour le vendeur, la totalité de la valeur de son bien est intégralement convertie en un capital versé immédiatement chez le notaire et conserve le droit d’usage à vie de son bien. Il n’a donc plus aucun risque d’impayé de rente, reste chez lui sereinement, économise des charges (Taxe foncière et gros travaux) et dispose d’un capital immédiat très important. Ce capital lui permet non seulement de faire face à ses besoins immédiats  comme l‘assistance de services à domicile, l’aménagement de son appartement (maîtrise des risques de chute, sécurisation électrique, réfection de sa salle de bain en transformant la baignoire en douche…) mais également d’améliorer sa protection santé et mutuelle, voire transmettre une partie de ce capital  à ses enfants et petits-enfants  hors droit de succession dans le cadre des règles de donations.
• Pour l’investisseur institutionnel, il n’achète pas un bien en pariant sur le décès d’une personne mais « mutualise » le risque de sur-longévité entre de multiples cas, car il n’achète pas un bien mais 400 pour un investissement de 100 millions d’euros par exemple. De plus, il paie en une seule fois et connait exactement son niveau d’investissement. Les risques géographiques et de longévité sont atténués (achat dans différentes régions à des personnes d’âges différents).

En outre ce n’est pas sa vocation de venir habiter à la place du retraité, car pour une Institution il s’agit d’un placement immobilier parmi tous ses investissements, donc là encore le dispositif est moins intrusif…

Comment déterminer la valeur de mon bien ?

Tout d’abord, nos Investisseurs Institutionnels demandent une expertise de valeur « libre » du bien (comme s’il devait être vendu immédiatement sur le marché classique) par un tiers expert (Groupement de notaires, experts immobiliers agrées tribunaux…) car ils ne peuvent être juge et partie prenante.

Une fois la valeur « libre » du bien expertisée, il convient de déterminer la valeur d’usage que va en faire , sans payer de loyer , le retraité qui reste occupant  durant toute sa vie. Donc cette estimation tient compte de la valeur locative du bien, de l’espérance de vie du vendeur. L’ensemble est bien sûr actualisé.

Mon âge influence-t-il sa valeur ?

Oui bien sûr. L’espérance de vie pour un individu, c’est sa capacité de survie à un âge donné. Donc l’âge à l’instant ou le retraité fait la demande détermine l’usage probable et statistique qu’ il fera du bien. Bien sûr, cela reste une estimation, qui prend tout son sens par la loi des grands nombres.
Nous déterminons L’espérance de vie selon, des tables d’espérance de vie certifiées, appelées TG05. Ainsi, le Viager mutualisé gère le risque entre une multitude de vendeurs. Contrairement au viager traditionnel, l’état de santé du senior n’est pas pris en compte.

Peut ton faire des travaux dans un logement en viager ?

Oui bien évidemment ! le retraité reste chez lui. Il garde la jouissance de son bien et tous ses aménagements de confort peuvent être réalisés par ses soins. Rappelons que les gros travaux (ascenseur, ravalement) sont dès l’acte notarié à la charge de l’investisseur Institutionnel. La encore, un avantage, car la taille et le poids financier de celui-ci lui permettra toujours de faire face à ces charges alors que parfois le particulier n’a pas la trésorière nécessaire à l’instant.

S’il s’agit de gros travaux, à l’initiative de l’occupant (mur porteur, changement de destination du lieu) alors le retraité doit en informer préalablement l’Institution qui a acheté la nue-propriété du bien.

Pourquoi avoir intégré Silver-Alliance ?

Virage Viager, avec son dispositif VITALIMMO solvabilise les retraités nous l’avons vu en leur donnant un important capital immédiat.

Or nous considérons que disposer de capital ne suffit pas ! Le « mieux-vivre » des retraités dépend aussi de son environnement humain, social… J’ai passé une grande partie de ma vie au service des aînés. Je sais qu’éviter l’isolement, prendre soin de soi, échanger, être sécurisé à domicile, nécessite une intervention bienveillante. Virage-Viager n’avait pas toutes ses qualités. Nous nous sommes donc adjoint, pour encore mieux servir, les compétences des équipes des différentes entreprises de Silver Alliance qui répondent avec passion aux souhaits et besoins des seniors pour « rester et mieux vivre chez eux ».