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Quitter son domicile pour rejoindre un établissement représente une transition importante, souvent accompagnée de décisions financières difficiles. La vente de l’ancienne résidence principale devient parfois indispensable pour couvrir le coût mensuel de l’hébergement.
Une inquiétude revient alors fréquemment : le départ en établissement transforme-t-il automatiquement le logement en résidence secondaire imposable lors de sa vente ? La réponse dépend du calendrier et de la situation personnelle du propriétaire.
Lorsqu’aucune exonération ne s’applique, la plus-value immobilière nette est soumise à deux prélèvements :
Le taux global atteint ainsi 36,2 %, avant application des abattements liés à la durée de détention et, le cas échéant, d’une surtaxe sur les plus-values élevées. Cette imposition ne porte pas sur la totalité du prix de vente, mais sur le gain taxable calculé à partir de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition corrigé.
Pour protéger les personnes âgées ou handicapées qui quittent leur domicile, l’article 150 U, II-1° ter du Code général des impôts prévoit une exonération particulière. Son bénéfice n’est pas conditionné à l’utilisation du produit de la vente pour payer l’établissement.
Pour bénéficier de cette exonération, quatre critères doivent être réunis. L’absence d’une seule condition peut suffire à rendre la plus-value imposable.
La vente doit intervenir dans un délai strictement inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement éligible.
La date retenue n’est pas celle du compromis ou de la promesse de vente. L’administration prend en compte la date de signature de l’acte authentique chez le notaire. Un compromis signé avant l’échéance ne protège donc pas le vendeur si l’acte définitif intervient après les deux ans.
Lorsque la personne passe successivement par plusieurs établissements éligibles sans revenir vivre dans son ancien logement, l’administration examine la continuité du séjour selon les circonstances.
Depuis le départ de son propriétaire, le logement ne doit être ni loué ni prêté gratuitement à une autre personne, même pendant une courte période. Une location saisonnière ou l’installation provisoire d’un enfant peut donc faire perdre l’exonération.
Une exception existe lorsque le conjoint, le partenaire de Pacs, le concubin ou une personne fiscalement à charge habitait déjà effectivement dans le logement au moment du départ et continue d’y résider.
Cette règle doit être anticipée avec les proches aidants qui accompagnent la transition. Une occupation décidée pour « surveiller la maison » peut avoir des conséquences fiscales importantes.
Le revenu fiscal de référence du propriétaire ne doit pas dépasser le plafond prévu au II de l’article 1417 du Code général des impôts. Ce seuil évolue régulièrement et varie selon le nombre de parts fiscales.
Pour une vente conclue en 2026, l’administration examine le revenu fiscal de référence de l’année N-2, soit celui correspondant aux revenus de 2024 figurant sur l’avis d’imposition établi en 2025.
Le notaire doit vérifier le barème applicable au jour de la vente, notamment lorsque le propriétaire réside en outre-mer, où les seuils diffèrent.
Le vendeur ne doit pas avoir été passible de l’impôt sur la fortune immobilière au titre de la même année de référence, c’est-à-dire l’avant-dernière année précédant la cession.
Le dispositif ne s’applique pas à tous les hébergements destinés aux personnes âgées.
Le Code général des impôts vise les établissements sociaux et médico-sociaux relevant des 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles. Sont notamment concernés :
Le statut juridique exact de la structure doit être vérifié. Une unité de soins de longue durée ou un autre établissement adossé à un hôpital ne relève pas nécessairement du dispositif dans toutes les situations.
Une résidence services seniors commerciale ne relève généralement pas des établissements sociaux et médico-sociaux visés par l’exonération spéciale. L’installation dans ce type de résidence ne déclenche donc pas automatiquement le délai protecteur de deux ans.
Le vendeur peut néanmoins bénéficier de l’exonération ordinaire applicable à l’ancienne résidence principale lorsque plusieurs conditions sont réunies : le logement a été occupé jusqu’à sa mise en vente, proposé à un prix cohérent avec le marché et cédé dans un délai considéré comme normal.
L’administration retient généralement un délai d’environ un an, mais cette durée n’est pas absolue. Les caractéristiques du bien, l’état du marché immobilier et les démarches réellement entreprises par le vendeur sont examinés.
Le délai de deux ans peut sembler confortable, mais plusieurs étapes risquent de ralentir la transaction : diagnostics immobiliers, estimation, recherche d’un acquéreur, obtention du crédit, purge d’un droit de préemption ou règlement d’une succession.
Il est donc prudent de contacter le notaire dès que le projet d’emménagement en établissement devient concret, sans attendre l’admission définitive.
Le notaire pourra vérifier :
La vente du logement d’une personne protégée demande une vigilance particulière. L’article 426 du Code civil protège le logement et les meubles du majeur aussi longtemps que possible.
Sous tutelle, la vente nécessite généralement l’autorisation du juge des contentieux de la protection ou du conseil de famille lorsqu’il a été constitué. Sous curatelle, la personne protégée doit être assistée par son curateur. Dans le cadre d’une habilitation familiale, les pouvoirs accordés dépendent du jugement.
Lorsqu’une vente accompagne une admission en établissement, un avis médical peut également être exigé. Il faut donc consulter rapidement le notaire et la personne chargée de la mesure de protection, car ces formalités peuvent réduire la marge disponible avant l’échéance fiscale.
Même si le notaire prend en charge la déclaration de plus-value et mentionne l’exonération dans l’acte, le vendeur doit pouvoir justifier sa situation.
Il est utile de réunir :
La déclaration d’occupation du bien doit également être actualisée dans l’espace « Biens immobiliers » du site des impôts.
Plusieurs autres dispositifs peuvent réduire ou supprimer l’imposition :
La situation doit être étudiée avant la signature du compromis. En matière de plus-value immobilière, quelques semaines de retard ou une occupation temporaire du logement peuvent suffire à modifier entièrement la fiscalité de la vente.
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